Lun 11 de Ene del 2016
Los analistas apuntan que proseguirá por la senda positiva iniciada en 2015: precios al alza, más crédito y más demanda, incremento de la promoción, etc.
2016 ha echado a andar y, como es habitual, abundan los propósitos. También los inmobiliarios. Pensando en aquellos cuya meta para el nuevo año sea comprar, vender o alquilar una casa, SU VIVIENDA despeja el futuro que se presenta a los diferentes actores: a los potenciales compradores -especialmente a los jóvenes-, vendedores y caseros e inquilinos.
¿Qué pasará con el precio de la vivienda?, ¿cómo evolucionará el crédito?, ¿quiénes pondrán comprar?, ¿tendrán financiación los jóvenes?, ¿recuperarán los vendedores el poder de negociación?, ¿continuará fortaleciéndose el alquiler?, etc. Las respuestas a éstas preguntas deberían tenerse muy en cuenta si la vivienda encarna uno de los propósitos para el nuevo año.
Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona; José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra; Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI); y José Luis Ruiz Bartolomé, socio de Certus Capital; perfilan el mercado residencial que traerá 2016. Todos apuntan, en líneas generales, que la incipiente mejoría de 2015 se consolidará en 2016... si la incertidumbre política no lo impide.
Hay unanimidad respecto a la evolución del valor de la vivienda: irá al alza. Los expertos difieren, eso sí, al estimar el incremento. El más optimista, Bernardos, habla de un "año esplendoroso" y de una escalada media de los precios del 12%. En concreto, Bernardos espera que los precios se disparen en las grandes ciudades, con subidas espectaculares del 25%-30%, y crezcan moderadamente en las periferias y en las capitales de provincia (4%-6%). Y especifica: "El encarecimiento será bastante mayor en la obra nueva". Mientras, Gil, el más comedido, prevé un "comportamiento asimétrico" según la zona, con "ligeras subidas" medias. "No creo que sea bueno un crecimiento agudo porque los fundamentales no son muy sólidos", sostiene.
Ruiz Bartolomé cifra la subida nacional anual en torno al 3%-5% en 2016 -"el año de la consolidación"- y advierte de que hay "zonas que no despertarán hasta 2017". Para García Montalvo, "en Madrid, Barcelona, la costa de Málaga y alguna otra área, los precios podrían subir entre el 5% y 10%, mientras que en el agregado seguirán estables con pequeñas variaciones", dice. "No obstante", avisa, "hay riesgos políticos significativos que podrían tener un impacto sustancial en el mercado".
El acceso a una hipoteca seguirá flexibilizándose en 2016, según buena parte de los analistas, que disienten en la intensidad. Para Ruiz Bartolomé, esta llamada al crédito será prudente y para Bernardos más que decidida. "La banca va a perseguir a los clientes", dice el segundo, que calcula que se firmará un 30% más de hipotecas. Igualmente, identifica un freno: "Difícilmente dará crédito a alguien cuyo esfuerzo económico supere el 35%".
Bernardos habla incluso de que las entidades concederán casi el 100% de valor de tasación a quienes ingresen unos 4.000 euros al mes. En cuanto al coste del crédito, ensalza los bajos intereses -contempla el Euribor a un año en terreno negativo-. Gil también da por hecho que el crédito seguirá fluyendo y espera que éste se circunscriba a la demanda solvente, al tiempo que remarca que "vivimos las mejores circunstancias financieras en tipo de interés para la compra de una casa". Realidad que no cree que se prolongue más allá de 2016, toda vez que los tipos en EEUU han empezado a subir.
Para varios de los entendidos, el mercado se abrirá a un mayor abanico de compradores en 2016. Incluso podría llegar, según algunos, a su demanda natural: los jóvenes. Bernardos lo tiene claro: "Podrá comprar una casa casi todo el mundo con empleo y un cierto rincón -ahorro de unos 20.000 euros-". El economista incluye en este espectro a rentas de 1.800 euros mensuales (parejas jóvenes con sueldos de 900 euros por miembro) y puntualiza que se refiere a viviendas de 100.000 a 150.000 euros -"las más vendidas"-. Prevé que las compras suban un 20%, hasta las 490.000 operaciones anuales.
A pesar de la citada "relajación" crediticia, García Montalvo no ve previsible que los jóvenes puedan regresar al mercado, al menos a corto plazo, por el alto desempleo juvenil, el predominio de contratos precarios y los bajos salarios. Parecida opinión tiene Gil: "Los jóvenes, por ahora, lo tendrán difícil y seguirán siendo una asignatura a resolver para el sector inmobiliario". El presidente de la FEI no ve un cambio sustancial en el perfil del comprador en 2016: demanda embalsada de primer acceso, de reposición y, ya en menor medida, de inversión.
Ruiz Bartolomé, al igual que Bernardos, también habla de cierta universalización en la compra por un crédito que "se va a extender poco a poco a todo el mercado". "Además, gracias a las caídas de precios hay casas para todos los bolsillos. En la medida en que se consolide la creación de empleo y la estabilidad laboral, veremos un clima más propicio a la financiación generalizada", declara. Pensando en los jóvenes, aboga por ir poco a poco. "Lo complicado para ellos es el 30% del precio que no cubre la hipoteca, pero esto siempre ha pasado", recuerda.
Tras años a merced de la demanda, los vendedores ganarán fuerza. "Recuperarán poder de negociación, principalmente, en las ciudades. Si fijan precios razonables, no tendrán que hacer rebajas porque la evolución del mercado les sonríe", afirma Bernardos. "Cuanto mayor es la demanda, mayor es el poder del vendedor. En 2016, la situación del ofertante tiende a mejorar en general", asegura Ruiz Bartolomé.
Confirmando esta realidad, García Montalvo apunta "las expectativas de recuperación del sector están ya muy ancladas en los vendedores, por lo que sólo en el producto con muy poca salida o por necesidad de liquidez rápida pueden esperarse descuentos sustanciales". Según Bernardos, quienes sí incrementarán los precios serán los promotores: "El promotor en una buena zona hará tres subidas desde el inicio del proyecto hasta que lo acabe".
La mejora del mercado se consolidará también por el lado de la oferta de obra nueva. Los entendidos consultados dan por hecho que los proyectos seguirán aflorando con fuerza en respuesta a la mayor demanda y aprovechando que el crédito vuelve a fluir. "Si en 2015 se han tramitado visados para unas 65.000 nuevas viviendas, en 2016 se llegará a las 100.000 unidades. La mejor señal de esta reactivación es que en 2015 se ha comprado bastante suelo en las grandes ciudades y en las periferias", esgrime Bernardos.
Ruiz Bartolomé piensa que la promoción residencial irá a más porque "hay docenas de inversores y promotores buscando operaciones". Alerta, además, de la escasez de buen suelo: "Se empieza a hacer evidente la falta de previsión de las administraciones, como el Ayuntamiento de Madrid, para impulsar superficie finalista, lo que favorece procesos especulativos". "La paralización del Consistorio madrileño de varias actuaciones provocará un encarecimiento de los pisos", advierte.
Con el viento a favor para la compra, el alquiler afronta 2016 como un año de inflexión, según los expertos. Tras su ascenso meteórico en los últimos tiempos,este régimen toca a su estabilización. "La proporción de viviendas en arrendamiento comienza a mostrar cierto agotamiento", declara García Montalvo, quien no duda que "el alquiler se consolidará, como la gran vía de emancipación como sucede en los países de un desarrollo similar a España".
"En general, el español sigue siendo más de comprar que de alquilar siempre que se lo pueda permitir", recalca Ruiz Bartolomé. Dicho esto, aclara que "sigue habiendo una demanda de alquiler que no es solvente para comprar y que también entre los jóvenes hay una nueva visión donde la vivienda se ve como una necesidad a cubrir y no como una inversión o símbolo de prestigio social". "El alquiler seguirá siendo la salida natural para los jóvenes", comenta Gil, que tampoco ve las condiciones necesarias para que crezca el parque de casas en este régimen.
Bernardos prevé una reducción en el número de operaciones en 2016 por varios motivos como que una parte de la oferta en alquiler saldrá a la venta o que muchos inquilinos actuales virarán a la propiedad, además de que no se está produciendo un aumento de la emancipación. "Sin embargo, en términos de precios las rentas subirán más de un 5% en las grandes ciudades", vaticina. "El alquiler será el destino de ejecutivos desplazados, personas de poco poder adquisitivo y de jóvenes que se emancipan", recalca.
