El 17 % de los edificios de viviendas de Galicia no están en buen estado, según los datos del Instituto Galego de Estatística (IGE). La antigüedad del parque de viviendas es uno de los factores que inciden sobre ello, aunque no el único. En la comunidad hay casi 800.000 edificaciones destinadas principal o exclusivamente a vivienda. Dos de cada tres de esos inmuebles tienen más de treinta años de antigüedad. Más de la mitad, el 55,5 %, han sido construidos hace más de cuarenta años. Y el 40 % han cumplido ya el medio siglo. El análisis de los datos desvela que 96.723 edificios fueron construidos antes del año 1900 y tienen, por lo tanto, más de 115 años. Mientras, 178.536 son anteriores a 1940. Con posterioridad al año 1991 y hasta el 2011 se construyeron en la comunidad 217.032 inmuebles destinados a vivienda

El paso de los años, unido en muchos casos a una deficiente conservación, dan lugar a que el 17 % de los edificios (135.849) no estén en buenas condiciones para ser habitados. Concretamente, y según los datos del IGE, ocho mil edificios en la comunidad gallega están en estado ruinoso. Otros 28.000 están en mal estado. Y el estado de conservación de otros 97.711 es deficiente.

El servicio gallego de estadística ofrece también datos sobre los equipamientos de las viviendas. Según datos referidos en este caso al año 2010, diez mil hogares no disponen de agua caliente, 2.000 no tienen baño o ducha, algo más de 300.000 no tienen instalación de calefacción y 600.000 no cuentan con ascensor. Una de cada tres viviendas en Galicia no cuenta con seguro de hogar.

Con el fin de supervisar el estado de conservación de las viviendas y su seguridad, la Administración puso en marcha en el año 2011 la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que según explica Antonio Maroño, decano del Colexio de Arquitectos de Galicia (COAG), se refundió después, una vez que se puso en marcha la normativa relativa a eficiencia energética, en el Informe de Evaluación de Edificios (IEE). Es, dice Maroño, «una especie de ficha técnica de cómo está el edificio».

Esta inspección es obligatoria para los edificios de viviendas colectivas que tengan más de 50 años, y también para cualquier bloque, independientemente de su antigüedad, que quiera venderse o solicitar ayudas públicas. Estos informes detallan cuál es el estado de conservación del edificio, sus condiciones de accesibilidad y la certificación energética. En caso de que se observen deficiencias, los técnicos deben exponer también las medidas necesarias para subsanarlas.

Es un documento básico, explica el decano de los arquitectos, a la hora de elaborar proyectos de rehabilitación, de reforma o de eficiencia energética. De su redacción debe encargarse un técnico que posea la titulación necesaria, es decir, un arquitecto o un aparejador. «Hay profesionales que se dedican específicamente a ello, pero en principio puede hacerlo cualquiera que tenga el título».

Según Antonio Maroño, uno de los problemas más habituales en las viviendas que acumulan varias décadas de antigüedad es que los aislamientos térmicos están ya completamente desfasados. De este tipo de problemas, e incluso de deficiencias más graves que puedan existir, dan cuenta las inspecciones.

Acerca de la oportunidad de las mismas, el decano del COAG las compara con lo que ocurre con la ITV de los vehículos. En un principio pudo haber reticencias a estas medidas, pero «hoy nadie las discute. Con los edificios llegará a pasar lo mismo», aventura Maroño.

Algunos concellos gallegos han elaborado ordenanzas sobre la realización de estas inspecciones -es el caso, entre otros, de Vigo, Pontevedra, Santiago, A Coruña o Lugo-. Y algunos de entre ellos han firmado un convenio con el Colegio de Arquitectos para llevarlas a cabo.

La ley permite sancionar con multas de hasta un millón de euros

La Lei de Vivenda de Galicia, aprobada en el año 2008, recoge, entre otras cosas, las obligaciones de propietarios y Administración en relación con la conservación de las edificaciones.

Los propietarios

Obligaciones. Los propietarios de las viviendas tienen la obligación de conservarlas en condiciones normales de funcionalidad, seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad. Además, deben llevar a cabo las obras de rehabilitación necesarias sobre los elementos comunes o privativos de los edificios o de sus viviendas cuando no adoptar medidas suponga un deterioro de las condiciones normales de uso y conservación.

La administración

Competencia municipal. Cuando los propietarios de una vivienda son desconocidos es la Administración competente en materia de vivienda la que debe realizar las obras necesarias. Según la Lei de Vivenda son los concellos los que deben velar por que esos deberes de conservar y rehabilitar se cumplan. En caso de que estos no actúen, la legislación faculta a la Administración autonómica a hacerlo en su lugar.

Expropiación

En caso de deterioro grave. La Administración puede llegar a decidir la expropiación forzosa de un inmueble en malas condiciones cuando exista una causa de interés social. Se considera, efectivamente, que esta existe cuando la edificación en cuestión esté vacía y sufra un deterioro grave y siempre que, una vez dictada la orden de ejecución de obras, esta sea desatendida por los propietarios. Ahora bien, ¿cuándo se entiende que existe deterioro grave? La ley también da respuesta a esta pregunta: «Enténdese que existe deterioro grave dos requisitos básicos de funcionalidade, seguranza e habitabilidade cando o custo das obras necesarias exceda a cuarta parte do custo de reposición do edificio ou vivenda de nova construción con características similares, excluído o valor do solo».

Suspensión

Un plazo de un mes. Para que la expropiación forzosa sea efectiva es necesario que exista una declaración de inhabitabilidad del inmueble en cuestión, el incumplimiento de la orden de ejecución y la notificación de que esa expropiación forzosa se va a ejecutar. Ese procedimiento expropiatorio se suspenderá en caso de que el propietario, dentro del mes siguiente a la notificación, presente garantías de que realizará las obras necesarias, proceda a ocuparla habitualmente o se comprometa a ponerla en alquiler una vez que reúna los requisitos de habitabilidad.

Los usos

Primar el alquiler. Las viviendas expropiadas se dedicarán a usos residenciales, preferentemente en régimen de alquiler para «sectores desfavorecidos».

Ocupación temporal

La Administración puede realizar las obras. La ley faculta a la Administración para que ocupe de forma temporal una vivienda y realice por su cuenta las obras necesarias para rehabilitarla en el caso de que el propietario no las realice.

Políticas

Fomentar la rehabilitación. Para que esas medidas de conservación y rehabilitación sean posibles, las Administraciones públicas deben, según la ley, promover actuaciones encaminadas a renovar y restaurar el parque de viviendas. Esas políticas públicas tendrán como objetivos prioritarios los inmuebles con valor arquitectónico, que serán recuperados preferentemente como viviendas de alquiler. También los núcleos tradicionales de costa e interior, con el fin no solo de rehabilitar el patrimonio, sino también de fijar población en esos núcleos y revitalizarlos. Otro de los focos de actuación serán los cascos históricos, y también las áreas urbanas degradadas. Por último, la norma marca también como prioridad la mejora de la accesibilidad de las viviendas.

Régimen sancionador

Multas desde 300 euros. La ley recoge infracciones muy graves, graves y leves. En materia de conservación considera muy graves los incumplimientos que pongan en riesgo la seguridad o la habitabilidad del edificio, que pueden ser multados con entre 60.001 y un millón de euros. Existe infracción grave cuando se incumplen los deberes de conservación o rehabilitación sin poner en riesgo la seguridad ni la habitabilidad. En este caso la sanción puede oscilar entre los 6.001 y los 60.000 euros. Las infracciones leves se refieren al incumplimiento de los deberes de uso y mantenimiento del inmueble, cuando no haya peligro para la seguridad ni para la habitabilidad. La multa puede ir desde los 300 hasta los 6.000 euros.