Mie 30 de Nov del 2016
Una circular del Banco de España (BdE) empuja al sector financiero a deshacerse del ladrillo y a volver a su negocio principal, el crédito
El Banco de España (BdE) se ha puesto serio con la actividad inmobiliaria de las entidades financieras después de años dando cierta manga ancha. El regulador ha apremiado a los bancos a deshacerse de sus inmuebles adjudicados (principalmente, de las casas), animándoles a desenladrillarse para que vuelvan a centrarse en su negocio por naturaleza, el crediticio.
Ésta es la lectura hecha por múltiples analistas para este suplemento de la Circular 4/2016, de 27 de abril, sobre normas de información financiera pública y reservada y modelos de estados financieros y sobre la Central de Información de Riesgos[Pdf] publicada que entró en vigor el 1 de octubre. Por ahora, este farragoso texto de enorme calado no está teniendo gran eco en el mercado, aunque ya se aprecian los primeros síntomas en forma de activas campañas comerciales y movimientos a gran escala.
Entre las principales modificaciones de la revisión de la normativa cabe destacar que pasa a "ser más exhaustiva en el nivel de provisionamiento de los adjudicados", como explica Manuel Romera, director del Sector Financiero del IE Business School. "Es decir", remarca, "la Circular busca fijar los precios exactos". En términos temporales, la valoración de se hará cada año en vez de cada tres. "La idea es que haya una imagen fiel del patrimonio inmobiliario de la banca en un plazo corto y poner a los activos un valor más razonable, acorde al mercado", comenta.
Esta tasación anual tiene un doble filo, según los entendidos -que han optado mayoritariamente por hacer declaraciones off the record por tratarse de un tema "delicado"-. Por un lado, el riesgo que supone para las entidades tener sobrevalorados sus activos. El hecho de que las nuevas tasaciones puedan arrojar valoraciones muy inferiores provocaría que la banca tuviera que dedicar mayores provisiones a cubrir esos activos y vería lastrados sus resultados.
Romera quita hierro a esta posibilidad: "No se sabe si los activos están tan sobrevalorados como se dice. Quizá algo, pero no tanto". Y explica en qué consisten las provisiones: "Los bancos deben inmovilizar fondos para cubrir el riesgo de los adjudicados. Cuanto mayor valor tengan, menos deberán provisionar y sus cuentas serán mejores. Por ejemplo, si sobre un adjudicado pesa una hipoteca de 100.000 euros y éste está tasado en 60.000, la provisión será de 40.000".
Actualmente, podría pensarse que el viento sopla a favor de la banca ya que los precios de las casas están subiendo. Sin embargo, esta revalorización de los inmuebles no debe extrapolarse a la cartera de adjudicados. "La vivienda se está encareciendo respecto a su valor real, pero no respecto al valor contable de los bancos", especifica Romera. Éste sería el otro riesgo que se podría abrir con las nuevas valoraciones: que la banca quiera aprovechar el ciclo alcista y decida dejar de vender sus pisos para sacarles mayor beneficio en el futuro.
Frente a las disyuntivas que podría estar barajando la banca, un experto rompe una lanza en favor de la Circular y destaca que va "en la senda correcta" para crear un sector hipotecario e inmobiliario más sano. "En este momento", comenta, "los bancos financian al comprador de una casa con todas las garantías". "El BdE quiere que la banca dé hipotecas, pero que siga quitándose de encima, como ha hecho en los últimos tiempos, el producto adjudicado de años atrás y lo antes posible por el peligro que acarrea", manifiesta. La exposición al ladrillo ha pasado de más de 300.000 millones de euros a menos 100.000.
Al cierre de 2015, el volumen de activos adjudicados (suelos, viviendas, locales, garajes, trasteros, etc.) de la banca ascendía a 77.250 millones de euros, según un estudio de Bankia. Unos datos en los que el BBVA, Banco Popular y CaixaBank se posicionan como los grandes dueños de estos activos, con más del 50%. Por otra parte, la cobertura media es del 40% con el BBVA (57,4%), Santander (53%) y Kutxabank (50,6%) con los mayores niveles de provisiones.
Samuel Población, director nacional Residencia y Suelo de CBRE, tiene claro que la Circular persigue que las entidades se centren en su principal negocio: conceder crédito. "Esto es lo fundamental", sostiene, al tiempo que vaticina que la normativa no tardará en dar sus frutos. Adelanta que la banca irá cediendo posiciones en el sector inmobiliario por muy diversas vías. "En 2017 se verán muchas ventas de portfolios, con las que los bancos descargarán sus balances y cumplirán con la Circular", prevé.
Otro de los puntos relevantes de la Circular del BdE es el que alude a "los recortes estimativos sobre los valores de tasación que tienen que hacer los bancos", indica otro entendido. "La simple tasación no valora los activos. Hay que restar los costes hasta su comercialización. Ésta es otra de las modificaciones", aclara. El BdE ha impuesto unas ventas mínimas: en el caso de las casas terminadas, de un 25% sobre el inventario medio anual (no se especifica si sobre el valor o sobre unidades). Esto es, si un banco inicia el año con 1.000 (millones de euros en adjudicados o unidades) y acaba con 2.000, deberá comercializar una cuarta parte de 1.500. En los suelos deberá acreditar la venta del 15%.
"Sin duda, esta imposición de ventas es un incentivo bastante fuerte para que la banca, a medida que avanza un ejercicio, dé salida a más activos. Si una entidad no lo consigue, el BdE pondrá más el foco sobre ella y la exhortará, muy probablemente, a que ajuste el valor correctamente. Le dirá: 'o no es bueno vendiendo o los precios que tiene no son los correctos'", afirma un experto en el mercado de activos inmobiliarios de los bancos.
"El BdE", continúa, "pretende comprobar la capacidad de venta de las entidades". "La que venda bien con su valoración interna es que tiene el precio y la capacidad adecuada", asegura. "Si no es capaz de vender", prosigue, "el BdE le marcará los recortes -antes, provisiones de hasta el 30% en vivienda terminada y ahora rebajas porcentuales por mantenimiento, seguros, IBI, comercialización, etc.-".
"El mandato con esta Circular es claro: zapatero a tus zapatos y limpia tu balance porque tu objeto principal es dar buen crédito", remata este entendido. Igualmente, recuerda que se penaliza a los activos con más antigüedad (más de tres años en cartera). "Este producto no puede valorarse con una tasación masiva sin visita. Se castiga a los inmuebles que llevan más tiempo en los balances de los bancos y que no pueden visitarse, muchos quizá por estar okupados", indica.
Después de desgranar la compleja Circular, se hace necesario preguntarse si el BdE está obligando realmente al sector financiero a deshacerse más rápido de sus inmuebles. Fuentes próximas al regulador han asegurado a SU VIVIENDA que explícitamente no, pero lo que se produce es una obligación de actualizar cada año la valoración de los inmuebles y que a partir de los tres años en la balanza la cobertura hecha ya no se podrá revertir, aunque haya una mejora en la valoración del activo, lo que indirectamente es un incentivo a su venta.
Desde el sector bancario se ha captado la orden implícita del BdE. Fuentes cercanas a la Asociación Española de Banca (AEB) admiten que la Circular motiva la venta rápida de los adjudicados y se entiende que si los bancos logran dar salida a un porcentaje importante de su cartera pueden ser premiados con menores exigencias de provisiones. Aunque la mejor señal de que las entidades son conscientes del ultimátum sean las múltiples campañas comerciales que han lanzado en las últimas fechas.
Principalmente, los servicers -las grandes plataformas que venden las casas de la banca- han impulsado atractivas ofertas en lo que parece ser todo un rallycomercial para soltar el máximo número de inmuebles lo más rápido posible y arrancar 2017 con el menor inventario tras la recomendación de vender un 25%. Esta estrategia de márketing, auspiciada por el BdE, pone de nuevo en el mercado un producto caracterizado por su bajo coste. Según muchos expertos, se ha reabierto otra etapa de casas baratas. "Hay que vender como locos", "habrá un acelerón de las ventas" o "volverán los grandes descuentos" son algunas de las expresiones trasladadas por los expertos inmobiliarios.
Precios Boom!! es el eslogan con el que Haya Real Estate (tiene en comercialización unas 60.000 casas de Bankia, Cajamar y la Sareb) ha sacado una selección de 5.300 casas con descuentos de hasta el 40% hasta el 31 de diciembre. Mismo ajuste aplica "esta semana" en su iniciativa Selección Black Friday.
Eduardo Álvarez, director de Márketing de Haya Real Estate, confirma que la Circular está teniendo repercusión, aunque en su opinión los efectos comenzarán a apreciarse, sobre todo, en el primer trimestre de 2017. "Los bancos han tardado unas semanas en evaluar el impacto de la modificación de la normativa y ahora han comenzado a presentar las nuevas ofertas, que pasarán por hacer interesantes rebajas", declara, al tiempo que reconoce que los grandes descuentos de los últimos años se habían dejado un poco de lado con la reactivación del sector inmobiliario y de la demanda.
Otra plataforma de producto de banco que está agitando el mercado es Casaktua, que trabaja en la venta de inmuebles del Banco Santander, Bankinter, Ibercaja y BMN. El pasado martes revolucionó este mostrador con una nueva promoción ligada al Black Friday con descuentos de hasta el 70% en casi 2.600 viviendas de todo tipo (pisos, chalés, áticos estudios y lofts) con un precio medio de 67.000 euros. Del mismo modo, Casaktua vende más de 800 casas de BMN con una rebaja media del 26% (precio medio de 68.100 euros) y una cartera de 1.300 unidades de obra nueva y usada de Ibercaja con un coste promedio de 78.000 euros.
Por otro lado, estas sustanciales rebajas de los bancos ya estarían condicionado las estadísticas de precios, según los expertos. Este escaparate con sus jugosos descuentos se reflejan en los estudios de precios, como, por ejemplo, en la última estadística de los registradores de la propiedad. Según este colectivo, las casas apenas se revalorizaron un 3,3% (se venía de un 7,5%) en el tercer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2015 y se abarataron un 1,4% intertrimestral.
Por otra parte, varios analistas aseguran que la banca no sólo está estudiando "desaguar" su balance por el canal minorista. También apostará por vías de lo más variopintas. El ejemplo más claro es Merlin Properties, el nuevo gran grupo inmobiliario español del que son accionistas (provenientes de la antigua Metrovacesa) el BBVA, Banco Santander y Banco Popular. Las tres entidades están trasvasando miles de inmuebles a este grupo de tal modo que oficialmente desaparecen de sus balances y cumplen con el mandato del BdE. Incluso este trío de entidades baraja aliarse para crear su propio banco malo en el que depositar, principalmente, sus suelos. Este camino podría ser seguido por otras entidades si el BdE diera su visto bueno. "Sería una patada hacia adelante", alerta un analista.
Otro método que usará la banca para descargarse de activos será la venta al por mayor. "La Circular del BdE provocará más ventas de portfolios en 2017", señala Población. Mismo vaticinio hace Álvarez: "La comercialización de carteras será el atajo más rápido para llegar al listón del 25%". Eso sí, el profesional de Haya Real Estate no cree que sea la tónica general. "En estas transacciones", especifica, "el banco tiene que estar preparado para asumir mayores descuentos".
Parece claro que la Circular del BdE está llamada a remover, y mucho, el inmobiliario. Sobre todo, el mercado residencial. Y, sin duda, representa una oportunidad para pescar en río revuelto tanto para particulares como para grandes inversores. Los entendidos hacen una reflexión con mayor perspectiva: "A la banca se le impone una carga comercial pesada, pero necesaria. El saneamiento del ladrillo debe producirse y cuanto antes se limpien los adjudicados mejor será para todos", concluye uno de los expertos consultados.
