Allí adonde alcanza la vista, todo parece sacado de una escena postapocalíptica, en la que los humanos huyeron sin mirar atrás. Hay escombros por todas partes, farolas medio arrancadas, lunas de coche reventadas, grifería, una tele, un sofá. Sobre la colina reina un silencio absoluto, que solo rompe el crujir de los cascotes bajo los pies. Hay toneladas de ladrillo, cemento, madera, restos de hormigón. De repente un conejo se revuelve entre la maleza, da un brinco y se esconde veloz al pie de una pared. Es el único ser vivo que aparecerá en toda la jornada.

Este lugar siniestro debería ser hoy el alegre hogar de 1.600 familias. Una urbanización acomodada, llena de dúplex, amplios apartamentos, parques y piscina a quince kilómetros de Burgos capital. Un sueño para la nueva clase media. Y sin embargo ha terminado convertida en uno de los mayores símbolos de la desmesura del ladrillo en España. Un monstruo que ocupa la mitad de su municipo, Buniel, y cuya inquietante silueta tienen que ver día sí y día también los 500 vecinos del pueblo. Están hartos del pillaje masivo, de los escombros, de los personajes oscuros que de vez en cuando se dejan caer por el lugar. Han pasado ya nueve años del estallido de la burbuja inmobiliaria y la gran pregunta en Buniel y en otros tantos pueblos a los que un día les prometieron un futuro de esplendor al calor del ladrillo es: ¿qué va a pasar con las promociones fantasma?

"Esto se va a quedar así para toda la vida. Nadie va a venir a demoler esto porque es carísimo, ni tampoco a reactivarlo porque nunca nadie va a querer vivir aquí. Han robado todo lo que se puede robar, ni las alcantarillas han dejado. Como no lo quiera el Ejército para venir a hacer maniobras…", suspira Diego López. Hacía años que no visitaba Buniel y a la mente le vienen recuerdos amargos. Suyas son las estructuras de hormigón de un centenar de las 316 viviendas a medio construir. El día en que la promotora Martinsa-Fadesa declaró la suspensión de pagos, los 300 empleados de la obra se esfumaron y el lugar quedó congelado en el tiempo. "Esta urbanización me ha arruinado la vida. La promotora me dejó una deuda de 288.000 euros, no cumplió ni uno de los pagos. Me lo han embargado todo. Los fondos buitre, a quienes los bancos vendieron mi deuda por una cantidad ridícula, me siguen persiguiendo. Solo tengo a mi nombre el carné de identidad, mientras Fernando Martín (dueño de Martinsa-Fadesa) sigue viviendo a todo tren sin la menor intención de pagarme todo lo que me debe", denuncia.

Los impagos de Martinsa-Fadesa no sólo hundieron la vida a Diego, también a un buen puñado de empresas de construcción de Burgos. Hasta el ayuntamiento de Buniel salió escaldado. El consistorio tiene un crédito reconocido de más de 700.000 euros con la promotora y todavía hoy no sabe si lo llegará cobrar. Una cantidad muy superior al presupuesto anual del pueblo (522.298 euros en 2016) que lleva nueve años lastrando el desarrollo de mejoras y servicios para sus vecinos.

"Estas macrourbanizaciones mal localizadas tienen un futuro muy negro", reconoce Guillermo San Román, presidente de la Comisión de Urbanismo de Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA). "Se urbanizaron suelos sin sentido y el tiempo ha dado razón a quienes opinábamos que aquello era un disparate. Hoy la gente compra viviendas donde quiere vivir, no en lugares apartados en medio de la nada. Por eso, las pocas oportunidades de desarrollo que surgen hoy son en sitios con demanda. Un promotor no se va a meter en promociones fantasma porque ni regalado te las van a comprar. Es un problema grande al que hay que hacer frente", continúa.

Nadie invierte en promociones fantasma "porque ni regalado te las van a comprar. Es un problema al que hay que hacer frente", reconoce ASPRIMA

Los monstruos de hormigón no son solo una incomodidad estética. También representan un grave peligro para la seguridad pública y una creciente amenaza medioambiental. En Buniel hay que caminar con mucho ojo para no meter el pie en uno de los agujeros de alcantarilla abiertos a traición en mitad del asfalto. Hay que subir y bajar con pies de plomo las escaleras desnudas de los edificios. Y ni decir ya lo de asomarse a una de las tantas cornisas sin pared ni ventanas, en edificios de dos, tres y cuatro plantas. "Es raro que todavía no se haya matado nadie", suspira Antonio desde la mitad habitada del pueblo. "Al principio la gente subía a la urbanización a pasar el domingo, luego un montón de gente se dedicó a desvalijarlo todo cuando dejó de haber guarda de seguridad, y ahora alguno sube a pasear el perro o chavales en bici o a hacer sus cosas".

Del otro lado está el impacto medioambiental. Porque Buniel, siguiendo el ejemplo de otras promociones fantasma, se ha convertido en un vertedero al aire libre. Montañas de cascotes, bidones, hierros y materiales de todo tipo son arrojados en los solares vacíos sin ningún control. Como resumía recientemente el alcalde del municipio, Roberto Roque, a una televisión local, "al principio todo el mundo venía a llevarse cosas, lo expoliarion todo, y ahora es en sentido contrario: se está convirtiendo en una escombrera y en un problema serio".

Roque declinó valorar ningún aspecto relacionado con la urbanización Soto del Real con este periódico, aunque en aquella entrevista reconoció que va a ser "complicado" recuperar los 700.000 euros porque "no hay un interlocutor viable". A lo más que se ha comprometido Martinsa-Fadesa es a vallar todo el perímetro en los próximos meses. Lo que traducido es: la promotora se rinde y aisla la urbanización para que se pudra en silencio. La operación tendrá un coste de 700.000 euros, exactamente lo que la constructora debe al consistorio. El problema es que la obra es propiedad en un 40% de la quebrada promotora y en un 60% de una amalgama de bancos como el Santander, Sabadell y BBVA, por lo que ningún afectado sabe a quién reclamar. Entre ellos el puñado de compradores particulares que no tenían las cantidades avaladas y que por lo tanto perdieron los 25.000 euros del anticipo (si bien la nueva jurisprudencia obliga a los bancos a devolverla.

Darles una función social

Ya que ningún promotor piensa invertir un solo euro en estos monstruos de hormigón y ningún ayuntamiento afectado tiene presupuesto para demolerlo (en Buniel se necesitarían al menos cinco millones para derribarlo todo y gestionar los residuos), hay quien propone darle un uso social a las promociones. Para José María Ezquiaga, decano del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM), "cambiar los usos del suelo de las urbanizaciones" supondría un punto de inflexión. "El solo hecho de pasarlas de vivienda libre a suelo de actividad económica o convertirlas en vivienda protegida permitiría reciclar esas promociones. Muchas se encuentran en entornos rurales de valor natural, en cuyo caso sería imprescindible restaurar el medio natural dañado. Reciclar estas actuaciones con propósito de interés general está en las manos de la administración, tanto ayuntamientos como comunidades autónomas", considera el decano.

El problema es que cuantos más años pasen, más dificil será revivir los esqueletos. "Las viviendas ya terminadas aguantan mejor, pero muchas estructuras al aire libre han sufrido oxidación o están en malas condiciones, por lo que habrá que demolerlas con el cambio de uso", apunta Ezquiaga. Pero recuerda: "Demoler todo un desarrollo es algo que ya se ha hecho en el pasado, no puede servir como excusa para no hacer nada. En Fuenlabrada, por ejemplo, había estructuras abandonadas en los años 70 que se demolieron para hacer un nuevo barrio en los años 80. No es algo nuevo".

"Demoler un desarrollo es algo que ya se ha hecho en el pasado, no puede servir como excusa para no hacer nada", señala el decano de la COAM

Además de ayuntamientos y comunidades autónomas, el otro actor que tiene mucho que opinar es Sareb, el ‘banco malo’ que absorbió 40.000 activos inmobiliarios tóxicos de los bancos. En Buniel adquirió el porcentaje correspondiente a Bankia y EspañaDuero. Y aunque está invirtiendo millones en finalizar promociones en zonas de costa y grandes ciudades, Sareb no tiene ningún plan específico para Soto del Real. "Nuestro objetivo es vender todos los activos, y algunos tienen mejor salida que otros. Pero en los que tienen peor salida no nos planteamos ninguna demolición, es mejor esperar a ver la evolución del mercado", confirman fuentes de la gestora, que nació con el objetivo de colocar todos sus activos antes de noviembre de 2027.

Aunque su misión no es terminar viviendas, Sareb ha finalizado 59 promociones (1.185 viviendas) desde su creación en agosto de 2012, con el objetivo de darles una mejor salida en el mercado. Se trata de obras modestas en lugares con buena demanda. Respecto a las macropromociones fantasma en el interior de España, el ‘banco malo’ se limita por ahora a ofertarlas en su catálogo de obra parada, que se puede consultar aquí.

"Se suele alegar que hay 500.000 viviendas sin vender para impedir la construcción de obra nueva. Pero se trata de un stock sin salida, con toda la pena del mundo no va a tener demanda. La deriva de la crisis ha sido tan brutal que poca gente imaginaba estos limites", concluye San Román, de ASPRIMA. Entre tanto, Diego López echa un último vistazo a los restos de la catástrofe de Buniel antes de marchar, seguramente para no volver en mucho tiempo. "Ya estoy mejor, pero me he pasado años desayunando Prozac, almorzando Trankimazin y cenando Diazepam. Esta obra me ha costado una separación y muchos disgustos familiares. Ya me dan igual los 288.000 euros que me debe Martinsa-Fadesa, lo único que pido es que dejen de acosarme los fondos buitre y poder empezar de cero, sin deudas, porque si no no sé qué futuro le voy a dejar a mis hijos".