Lun 28 de Mar del 2016
El valor de las casas subió 1,8%, las compraventas crecieron un 9,7%, la firma de hipotecas se disparó un 19,8% y el suelo se apreció un 4,6%
Por primera vez desde 2006, el mercado de la vivienda y todo lo que la rodea hizo pleno de estadísticas interanuales positivas en 2015 en sus principales indicadores, según los diferentes datos del Ministerio de Fomento y el Instituto Nacional de Estadística (INE). De este modo, se confirma el despegue de la vivienda tras el punto de inflexión del sector en 2014 y un sexenio de aguda crisis (2008-2013).
Los precios, la compraventa, la inversión, la contratación de hipotecas y el valor del suelo (en las grandes ciudades, epicentros de la actividad) describieron una tendencia al alza en 2015 respecto a 2014. En concreto, el valor de las casas subió un 1,8%, la cifra de transacciones creció un 9,7% -la inversión en estas operaciones un 10,2%-, la firma de préstamos para la compra de vivienda se disparó un 19,8% y el suelo se apreció un 4,6%.
Con estos datos muy presentes, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), hace una foto instantánea del momento actual inmobiliario: "El mercado en general ya tiene una visión de que el stock en determinadas zonas está casi agotado y que los precios dejaron de caer a principios de 2015 en las ciudades con mayor actividad".
Estos números verdes, no obstante, se deben leer con cautela y, sobre todo, en clave de consolidación del cambio de tendencia, toda vez que el mercado viene de tocar un fondo muy profundo en 2013. Y es que, analizando en profundidad cada estadística, se observan aún ligeros puntos débiles en la reactivación del mercado, como larecuperación muy desigual entre regiones.
En total, durante 2015 cambiaron de manos 401.281 viviendas. O lo que es lo mismo,un 9,7% más que en 2014, según la Estadística de Transacciones Inmobiliarias del Ministerio de Fomento. Aunque este incremento es menor al de 2014, avala el despertar del mercado, que ve aumentar la actividad dos años seguidos. Lo que muchos expertos ven como un crecimiento sano en el marco de una evolución de altibajos en los últimos años, motivados por incentivos externos al mercado -cabe recordar, que los cambios fiscales impulsaron las compras en 2010 y 2012-.
Detrás de este estirón de las compraventas está, básicamente, la demanda de reposición, como remarca Gómez-Pintado. "Compradores de entre 35 y 45 años", especifica. Así, tiene claro que "uno de los retos del sector es facilitar el acceso a la compra de primera vivienda a jóvenes". "Hay que pensar fórmulas alternativas para que este grupo pueda acceder a la vivienda. Es un esfuerzo a hacer tanto desde el mundo promotor como desde la Administración", remarca.
El buen dato de 2015 se asienta sobre el segmento de segunda mano. Hasta el 89% de las adquisiciones correspondió a casas usadas (340.753, un 13,4% más que en 2014) por sólo 41.938 de inmuebles nuevos, un 10,6% menos que el año anterior. Es por aquí, por la obra nueva, por donde aún sigue flaqueando el mercado -uno de sus puntos débiles-. Al menos, sobre el papel. Como ha informado este suplemento en varias ocasiones, no son pocas las operaciones que se registran oficialmente como usadas cuando responden a casas a estrenar. Además, las compras sobre plano que proliferan tardarán muchos meses en escriturarse y computar en las estadísticas.
Para Alberto Murcia, vicepresidente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (Aegi), el actual nivel de compraventas responde a un mercado normalizado. "El sector ha vuelto a cotas previas al gran crecimiento, a un número de transacciones normales en la situación económica y de población", indica.
Tras la estela de las compraventas, también aumenta (evidentemente) la inversión.Hasta 51.853,6 millones de euros supusieron las 382.691 transacciones de viviendas libres en 2015, un 10,2% más que en 2014 y el volumen más elevado desde 2010 (80.782,2 millones), según Fomento. Además del incremento de las operaciones, a esta cuantía también contribuye el valor medio de las transacciones, que se sitúa en137.139,3 euros, el más alto desde 2012. De nuevo, las casas de segunda mano acaparan este importe (44.842,9 millones, 12,9% más), mientras que el dinero pagado por pisos a estrenar asciende a 7.010,7 millones, un 3,8% menos.
Como epicentro de esta inversión se sitúa la Comunidad de Madrid, donde se movieron 10.103 millones de euros. Por detrás quedan Andalucía (9.130,2), Cataluña (9.387,9) y Comunidad Valenciana (6.180,7). Lógicamente, dentro de la comunidad madrileña, la capital se postula como el gran motor no sólo regional, sino también nacional. Esta realidad, curiosamente, refleja otro pequeño lunar del mercado: la falta de homogeneidad en la recuperación. El sector despunta en la capital y en grandes ciudades españolas, mientras que la mayoría del resto de áreas aún muestra una mejoría débil o nula.
El mejor termómetro de estado de salud de la vivienda es posiblemente la evolución de los precios, que en 2015 regresaron a porcentaje positivo tras siete años cuesta abajo y acumulando un ajuste de casi el 30%, según Fomento. Las casas de régimen libre se apreciaron un 1,8%, dejando el valor medio del metro en 1.490,1 euros. Por comunidades, los incrementos son desiguales, con Baleares (5,4%), Madrid (3,4%), La Rioja (3,2%), Cataluña y Canarias (en ambas el 3%) a la cabeza y Cantabria (-4%), País Vasco (-1,3%) y Murcia (-0,1%) como puntos negros.
"La recuperación de los precios tiene connotaciones locales. En lugares donde hay más demanda que oferta (grandes ciudades, algunas zonas de costa, etc.) los precios están subiendo, pero hay muchos lugares donde, aunque la cifra de transacciones ha mejorado, siguen a la baja", explica Murcia.
En esta estadística, son las casas nuevas (de hasta cinco años de antigüedad) las que impulsan los precios. La vivienda a estrenar se revalorizó un 1,1% (hasta 1.738,5 euros por metro), mientras que la usada se abarató un 1,8% (a 1.481,2 euros por metro). Parece claro que la contada oferta nueva en buenas ubicaciones y la latente demanda tensionan al alza los precios.
Corroborando esta realidad, Gómez-Pintado indica que se empiezan a observar ligeras subidas en las nuevas promociones. "No hay nada más que pasarse por las oficinas de ventas para comprobarlo", señala. "La falta de suelo finalista genera subidas en nuestra materia prima. Esto ha comenzado a suceder y se necesitan políticas de suelo para que no ocurra", declara el presidente de Asprima.
Si hay un factor que condiciona el mercado de la vivienda ése no es otro que la financiación. Y el crédito volvió con fuerza en 2015: 244.827 nuevas hipotecas se contrataron el pasado año, un 19,8% más que en 2014, según el INE. Este crecimiento apuntala el tibio incremento del 2,3% de 2014 y sirve para dejar atrás el cerrojazo al crédito de los bancos, cada vez más partidarios de retomar su principal negocio: prestar dinero. De ahí, las continuas campañas para captar clientes con inéditas ofertas como, por ejemplo, los préstamos fijos.
A la par del aumento del número de hipotecas también va el importe medio de éstas. En 2015, el volumen de los préstamos ascendió a 105.931 euros, un 3,6% más que en 2014. Hay que remontarse a 2011 para encontrar una cuantía superior. La firma de este tipo de créditos aumentó en todas las comunidades, registrándose las grandes escaladas en Baleares (41,4%), Cataluña (25,9%) y Cantabria (24,9%).
El suelo, el activo inmobiliario que peor parado salió del boom con una devaluación próxima al 50%, resucitó en 2015 en las grandes ciudades -donde existe mercado-. Si en 2014 recuperó un 1% de su valor en los municipios de más de 50.000 habitantes, el pasado año se revalorizó un 4,6%, según la estadística de Fomento. El interés por el suelo ha vuelto en ciudades como Madrid, donde los potenciales demandantes han comenzado a rifarse los solares finalistas en buenas localizaciones. Aquí el precio se incrementa ya a un ritmo del 6,8%.
En general, la mayor demanda de pisos y el aumento del crédito han alentado, según los entendidos, la cotización de este activo, cuyo valor no se irá mucho más arriba, prevén. Este encarecimiento, notable en buenas localizaciones, representa un comportamiento lógico después de un desplome desmesurado. Es decir, un reajuste al alza sano en un contexto de cambio de tendencia, de recuperación.
