El nuevo ciclo inmobiliario sigue ajustando, poco a poco, el funcionamiento del mercado de la vivienda. Y es que las disfunciones que produjo la burbuja fueron múltiples e importantes. La principal, la de los precios, parece ya corregida en cuanto a que apuntan moderadamente al alza; pero aún quedan variables por equilibrar, como la oferta y, sobre todo, la demanda. La segunda pasa por recuperar a los jóvenes (el comprador natural y el que debe ser el principal demandante de casa) y se ha convertido en uno de los grandes desafíos del sector, como ya ha abordado este suplemento en varias ocasiones.

La baja presencia de los jóvenes en el mercado es una de las conclusiones a extraer del estudio del Perfil del comprador de vivienda en la Comunidad de Madrid de 2016 elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa. A la vista de este detallado análisis, queda patente que una de las patas por las que cojea la recuperación del sector es la de proporcionar el primer acceso a una vivienda a este demandante. Un dato que apunta en esta dirección es que sólo el 31% de los que buscaron o compraron un piso durante el pasado año tenía entre 18 y 35 años.

Aunque quizá la mejor señal sea que apenas un 15% de los casi 3.000 encuestados respondió como motivación de la búsqueda o compra el querer emanciparse solo o en pareja. Este porcentaje está muy lejos del que es hoy el perfil principal de comprador: el repositor. Hasta un 63% de los que mueven el mercado persiguen mudarse a una casa mejor.

"Esta situación se debe a la realidad crediticia y laboral. Los jóvenes, muchos sin empleo o con uno de baja remuneración, tienen complicado lograr financiación. No son un perfil solvente como el propietario de más edad, con estudios universitarios (67%) y buen empleo», explica Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa. "Sin duda", añade, "darles respuesta es uno de los retos del sector". Además, Toribio alerta de que este perfil se está quedando "atrapado". "No tiene crédito para comprar y ahora se topa con que el precio de los alquileres está subiendo a un ritmo muy alto", avisa.

Tiempo de inversores

Además de la escasez de la demanda natural joven, Fotocasa destaca en su radiografía el buen momento del mercado desde el punto de vista inversor. Más de dos de cada 10 potenciales demandantes de casa están atraídos por el factor de el rendimiento económico que produce este inmueble por la vía alquiler, al que también ven como un importante bien patrimonial. Según el Banco de España, la rentabilidad bruta media de una vivienda (arrendamiento más subida de precio) en 2016 se situó en el 9% -el último dato disponible es del tercer trimestre-.

De este modo, son muchos los que ven la vivienda como "una inversión a largo plazo", "un valor refugio", "una forma de ahorrar", "una garantía de futuro" y una vía para "rentabilizar los ahorros", como se refleja en el estudio del portal inmobiliario. "Especialmente, en Madrid", remarca Toribio, aludiendo a que se trata de una ciudad -al igual que Barcelona u otras capitales de provincia- con un enorme potencial por una doble vía: la revalorización de los inmuebles y el arrendamiento, un mercado que cuenta con una limitada oferta y una boyante demanda.

Pero no sólo el factor inversión impulsa las ventas de viviendas. Entre los aspectos económicos e inmobiliarios, los encuestados por Fotocasa ponderan "la normalización de los precios" o que "el Euribor está en mínimos" y hay "fluidez de crédito".

Este último punto justifica, en parte, según Toribio, que la demanda pueda decantarse por viviendas más grandes. "En 2014, el porcentaje de los que buscaban y compraban pisos de un dormitorio en la Comunidad de Madrid ascendía al 13% y hoy esta cifra se ha reducido casi a la mitad, pese al auge del comprador inversor, al que le interesa mucho este tipo de producto", dice Toribio. "La financiación, aunque sea más selectiva, ha mejorado y el comprador puede aspirar a una casa mejor", asegura. Hasta un 67% de los encuestados opta por casas de tres o más dormitorios en Madrid, porcentaje que prácticamente coincide con el nacional (69%).

La reapertura del grifo del crédito también ha estirado el precio medio que se paga por una vivienda, que ascendió a 229.439 euros en Madrid en 2016. Un dato, en este caso sí, muy superior al que se maneja de media en España, de 186.367 euros, y que pone de manifiesto que la vivienda va a otro ritmo en Madrid.

El distinto comportamiento del mercado inmobiliario madrileño y español se aprecia, igualmente, en la antigüedad de las casas que se compran. Mientras que en Madrid el 21% tiene menos de un año, en el conjunto del país este nivel desciende al 16%, poniéndose de relevancia la mayor capacidad de producción de pisos nuevos en Madrid. En este punto, a Toribio no le chirría el desequilibrio entre las compras de vivienda nueva y usada. "La oferta de segunda mano es mucho mayor y más atractiva en precio. Además, hay muchas casas de uno o dos años a estrenar", indica.

Otro trazo relevante del perfil del comprador de Fotocasa es el que hace referencia al estado laboral de la demanda. Llama la atención que un 12% no tenga empleo -un 4% cobra el paro y otro 8% no percibe ningún subsidio-. "Estos datos se explican porque la mayoría compra con su pareja, que sí que trabaja, y el que ha contestado a la encuesta no", comenta Toribio. En cuanto a los ingresos, la mayoría (53%) está en una horquilla de sueldo que va de los 12.001 a los 36.000 euros.

¿Alquilar es tirar el dinero?

Otro detonante, en este caso más cultural y social que inmobiliario o económico, de la compra es el prejuicio de que "alquilar es tirar el dinero". Un 21% de los madrileños mantiene esta opinión. "Aunque puede parecer un porcentaje alto, es muy reducido respecto a años atrás", aclara Toribio. Según el estudio sociológico Los españoles y su relación con la vivienda de Fotocasa, en 2015 cuatro de cada 10 españoles tenía esta idea; en 2013, seis de cada 10.

"Uno de los grandes cambios que ha dejado la crisis es que el alquiler ha dejado de ser el patito feo del mercado. La mentalidad de los españoles ha ido hacia un consumo más responsable y el alquiler tiene más adeptos. Este régimen se ha convertido en una opción firme, aunque todos los estudios siguen apuntando que España es un país de propietarios", concluye Toribio.