Vie 18 de Dic del 2015
La recuperación económica, la mejora de la confianza de los compradores y la sensación de que el ajuste de precios se ha completado en algunas zonas, están detrás de la reactivación
El año 2015 va a certificar la consolidación de un nuevo ciclo para el mercado de la vivienda. Una nueva etapa que ya se dejó entrever a finales del año pasado -primero desde 2007 en el que los principales indicadores del sector residencial no cerraron en números rojos- y que en este ejercicio no ha hecho sino ratificarse.
Las principales variables que miden la salud del sector residencial van a cerrar el año en positivo sin excepción. A falta de conocer los datos del último trimestre del año, las estadísticas oficiales de precios, compraventas, concesión de hipotecas e inicio de nuevas viviendas arrojan un saldo favorable, poniendo fin a una crisis que comenzó en el tercer trimestre de 2007 y alcanzó su punto de inflexión en 2013.
La recuperación económica que está experimentando el país, el final de la espiral de destrucción de empleo y la progresiva vuelta de la financiación han sido los factores que más han contribuido a cambiar el signo del mercado. El aumento de la confianza en el comprador que ha ocasionado esta mejoría económica se ha visto además acrecentada por la percepción del final del ajuste de precios de la vivienda en aquellas zonas donde la demanda ha despertado.
Ha sido precisamente esta demanda embalsada, que ha permanecido años a la espera de que la situación escampase, quien ha reactivado el mercado inmobiliario. Responde al perfil de compradores solventes, que han sido capaces de generar ahorro en todo este tiempo y que tienen acceso a la financiación en las actuales condiciones que exigen las entidades financieras para conceder hipotecas.
[Los precios consolidan su ascenso] [El año de las hipotecas fijas]
Si en 2014 la recuperación comenzó a percibirse en Madrid y Barcelona, seguida de algunas zonas turísticas de Málaga, Alicante o Baleares, en 2015 esta situación se ha intensificado, creando un mercado a dos velocidades, muy polarizado entre estas zonas y el resto del país.
No obstante, en 2015, a estas locomotoras que tiran del mercado han ido uniéndose paulatina y tímidamente otras grandes capitales en las que el mercado empieza a desengrasarse y en donde las grúas han comenzado a brotar para dar respuesta al repunte de la demanda, una vez absorbida la mayor parte del stock.
Pese a las buenas cifras, el sector se muestra reacio a caer en triunfalismos. Muchas empresas inmobiliarias ya descuentan que, una vez que esta oleada de demanda solvente encuentre el producto que busca, se abrirá el verdadero reto para el sector en este nuevo ciclo: ser capaz de producir la vivienda que el nuevo comprador demanda en términos de calidad, eficiencia energética y diseño. Y, sobre todo, al precio al que pueda pagarla.
Dado que en Madrid la vuelta de la actividad promotora comenzó a dejarse sentir durante el pasado año, seguramente lo más reseñable de este 2015 sea el crecimiento que ha experimentado el mercado del suelo, tanto en número de operaciones como, sobre todo, de precios de repercusión. Un incremento de costes que ya empieza a preocupar a buena parte del sector, que teme que esta escalada acabe derivando en los problemas del final del ciclo anterior, haciendo muy difícil el acceso a la vivienda.
Sin embargo, algunos analistas creen que este recalentamiento del precio del suelo se debe al "clásico" momento de "rebote" tras una larga crisis en la que el suelo ha sido el activo más castigado. "Finalmente, el mercado se estabilizará en unos niveles razonables, ya que la demanda va a tener la capacidad de acceso a la vivienda muy limitada, que acabará poniendo las cosas en su sitio", explica un experto .
En lo que sí coincide el sector de forma generalizada es en la carestía de suelo finalista en Madrid. Un hecho que -teniendo en cuenta que el proceso de transformación y gestión de suelo, unido al de la propia edificación de una promoción, puede durar varios años- podría amenazar el abastecimiento de vivienda nueva a medio plazo, con el consiguiente riesgo de aumento de precios.
Así lo cree el presidente de la patronal de promotores madrileños (Asprima), Juan Antonio Gómez-Pintado, quien califica 2015 como el año en el que "el sector inmobiliario ha renacido de sus cenizas", pero manifiesta que una de las incertidumbres con las que acaba el curso es "la dificultad de algunos ayuntamientos a la hora de poner suelo en carga". "Si no se pone remedio, puede darse una escalada de precios no deseada", opina.
El mercado del suelo en Madrid ha estado protagonizado por una operación muy alejada de los focos clásicos del centro y el norte de la capital en los que hasta ahora se ha movido el mercado. Se trata de la venta por parte de la entidad pública de suelo, Sepes, de los terrenos del Parque Central de Ingenieros, que se cerró el pasado verano y en la que entró como propietario mayoritario el fondo de inversión alemán Aquila Capital. Actualmente, ya están en comercialización las primeras de las cerca de 2.000 viviendas con las que contará el ámbito. Esta operación se ha encargado de escenificar que la recuperación no es sólo cosa de las zonas acomodadas de la ciudad, sino que, con el producto y el precio adecuados, hay demanda de vivienda en cualquier parte.
El director de Residencial y Suelo de la consultora CBRE, Samuel Población, interpreta estas subidas del precio del suelo como "el principal indicador de queexiste demanda de producto terminado y, por ende -añade-, interés de los promotores, cada vez más activos en producir nuevas viviendas".
Así, este analista estima que 2015 cerrará con una producción "de unas 45.000 unidades" y prevé que en 2016 la cifra ascienda a "entre 60.000 y 65.000 unidades entregadas". Cifras que, en su opinión, "todavía quedan lejos de las expectativas de demanda normalizada de obra nueva", que estima "entre 150.000 y 175.000 viviendas al año aproximadamente".
En la misma línea, el experto inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé define 2015 como "el año en el que ha vuelto el mercado de obra nueva". En su opinión, "2016 va a ser un mercado de escasez de suelo en Madrid2 y cree que "cada vez habrá menos operaciones atractivas y que éstas serán más caras". "La falta de dinamismo de la administración local por sacar adelante proyectos de regeneración urbana no está ayudando a paliar esta escasez. Los ojos de los inversores se van a volver hacia ubicaciones de la periferia urbana y, en las zonas más céntricas, esta escasez de suelo va a presionar los precios al alza", vaticina.
Ernesto Tarazona, director de Residencial y Suelo de Knight Frank, coincide en queel hito más significativo del año ha sido la compra de suelo. "Es el factor que ha marcado un antes y un después en la recuperación del sector", comenta. Sobre el comportamiento del mercado de la vivienda en 2016, Tarazona espera que "siga en la senda de la recuperación, pero de una forma más sostenida".
