Vie 27 de May del 2016
El ICO y algunas entidades empiezan a apostar por créditos específicos para las comunidades de vecinos que quieran rehabilitar
Pese a que el plazo para solicitarlas aún no está abierto, desde el pasado jueves se pueden consultar en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) las bases reguladoras de las ayudas a la rehabilitación de edificios del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2013-2016.
Estas ayudas llegan a Madrid con casi tres años de retraso, lo que ha llevado, según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), a paralizar la actividad rehabilitadora y a impedir que muchas comunidades de propietarios, principales beneficiarias de este Plan, no hayan podido afrontar reformas necesarias.
"Si se analiza el contenido de las bases, los gastos, entre otros, de tramitación y los importes subvencionables, llegamos a la conclusión de que no serán rentables aquellas peticiones que en el caso de conservación estén por debajo de los 30.000 euros", apunta el vicepresidente del CAFMadrid, Apolonio Dorado. Asimismo, sostiene que "será más fácil solicitar las ayudas para las reformas ya acabadas -sólo son subvencionables las obras finalizadas con posterioridad al 4 de diciembre de 2014- que para aquellas a realizar" debido al plazo de dos meses fijado para solicitarlas y a que deben estar terminadas antes del 31 de marzo del próximo año 2017.
Y es que, tradicionalmente, el crédito a las comunidades ha estado muy restringido por entender las entidades financieras que se asumía un riesgo bastante elevado por la falta de personalidad jurídica de estas entidades.
Pero esta situación parece estar cambiando. Desde la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (Anerr) han percibido que, desde hace más de un año, ya hay entidades que comienzan a sacar préstamos orientados al mercado de rehabilitación. «Es cuestión de tiempo que se perciba la rentabilidad y seguridad de estos créditos y que la simple competencia entre entidades mejore las condiciones», opina Ana Belén Hernández, de la Comisión de Financiación de esta asociación.
Además del Instituto de Crédito Oficial (ICO), que formalizó a través de su Línea Empresas y Emprendedores 1.896 operaciones por importe total de 43 millones de euros para financiar rehabilitaciones de viviendas y edificios durante 2015, las entidades Banco Sabadell, Banco Popular, Deutsche Bank, Caja de Navarra e Ibercaja ya apuestan por productos específicos. Es más, desde el propio ICO reconocen que su papel en la financiación durante los años más duros de la crisis está siendo sustituido por las entidades financieras privadas, que están normalizando su oferta de crédito.
Con todo, ¿existe la fórmula mágica de financiación en la rehabilitación? José Carlos Greciano, director de proyectos de Ingeniae, lo tiene claro: "El modelo más idóneo sería el resultante de la combinación de las diferentes fuentes existentes: financiación pública, bancaria, pago aplazado y recursos propios". Para Greciano, se trata de cubrir cada uno de los tramos con la mejor de las opciones existentes en función del plazo y el coste que ofrece cada financiación.
Pública. Aunque ya se han resuelto las ayudas del Pan Pareer-Crece gestionadas por el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), los expertos creen que este organismo va a seguir trabajando este modelo en el futuro. "Incluso podría ser una de las piezas del próximo Plan Estatal", sostiene Greciano.
La financiación pública es un producto muy interesante a la hora de afrontar obras de importancia, por su bajo coste (las ayudas del Plan Pareer-Crece estaban a una tasa Euribor + 0,0%) y su largo plazo de pago (hasta 12 años).
Recursos propios de la comunidad de propietarios. Con ellos se cubre el arranque inicial y los gastos previos tales como proyectos, licencias... ya sea mediante derrama, fondo existente o aportación por parte de los propietarios.
Bancaria. "Una vez se dispone de financiación pública y recursos propios, con la financiación bancaria se puede cubrir la parte restante", destaca Greciano. Ahora bien, aclara que sus limitaciones y coste (entre el 4,5% y el 7,5%) lleva a que este tipo de financiación sea usada de forma parcial.
Pago aplazado. Según el director de proyectos de Ingeniae, el aplazamiento de la obra, que se pueda convenir con la empresa de rehabilitación que ejecuta los trabajos, suele ser necesario para cubrir el tiempo que va desde el inicio de la obra hasta la obtención y aprobación de la financiación pública. Generalmente con coste bajo y fijo.
Según Anerr, el producto financiero ideal, siempre dentro de lo que una entidad bancaria privada puede ofrecer, tendría que reunir una serie de requisitos básicos. Primero, que realmente esté orientado a la comunidad de propietarios en su conjunto, y no a los comuneros de manera individual. "En la práctica, esto se traduce en que sea suficiente para solicitar el crédito con que éste se apruebe en junta de propietarios, con las mayorías que establezca la Ley de Propiedad Horizontal en cada caso, dependiendo de la naturaleza de las obras, y que sea el presidente o autorizado quien pueda formalizarlo en representación de la comunidad", dice Ana Isabel Hernández.
Por otro lado, que las entidades aclaren las condiciones de estos créditos a los transmisores de los mismos con las comunidades de propietarios, principalmente los administradores de fincas.
Finalmente, que el coste de las operaciones responda a las condiciones del mercado y no se vea incrementado por el hecho de ser una comunidad de propietarios a quien se está financiando. Y es que, según los administradores de fincas, las comunidades de propietarios han demostrado que cumplen perfectamente con sus obligaciones económicas, lo cual se ha puesto de manifiesto especialmente durante la crisis económica.
