Neinor Homes, adquirida en 2014 por el fondo con sede en Dallas, aspira a convertirse en uno de los mayores constructores de vivienda de España. ¿Su apuesta? Disparar la construcción en las grandes ciudades, "donde el parque de viviendas se está agotando", según explica su consejero delegado, Juan Velayos Lluis.

Uno de los motivos que esgrime la constructora es que la competencia escasea después del colapso inmobiliario de 2008. La crisis del ladrillo acabó con casi la mitad de los competidores. Además, el cierre del grifo de los bancos provoca que sea muy difícil conseguir financiación para volver a entrar en este sector, lo que minimiza la competencia en el futuro más inmediato.

"Durante los años del boom, cualquier persona podía simplemente obtener un préstamo para financiar la construcción", señala Velayos en una entrevista concedida a Bloomberg en su oficina de Madrid. "Ahora la historia es muy diferente, necesitas tener tu propio capital, y ese es un elemento de cambio real", añade.

Los bloques de apartamentos vacíos esparcidos por toda la piel de toro -especialmente en los pueblos y ciudades lejos de las principales capitales-, contrastan con Madrid y Barcelona, ​​donde la recuperación económica es ya una realidad. En estas dos ciudades la demanda ya supera a la edificación, y la tendencia parece consolidarse con el paso de los meses.

El crédito bancario al sector inmobiliario se redujo en un 65% entre 2009 y 2016, otorgando una clara ventaja a las empresas de capital privado fuertemente respaldadas. Es el caso de Neinor y Dos Puntos, que fue comprada por Varde Partners en 2015. El ladrillo camina hacia otro año récord.

Lone Star, propiedad del multimillonario John Grayken, compró Neinor a Kutxabank por 930 millones de euros en 2014. La compañía construyó 2.000 viviendas el año pasado, y espera llegar a las 3.250 entre 2018 y 2020. Ahora, John Grayken planea vender entre el 25% y el 50% de la compañía en un acuerdo que podría valorar Neinor en alrededor de 2.000 millones de euros, lo que supondría doblar su valor en apenas dos años.

Construir bajo demanda

"El modelo de Neinor es anglosajón. Investigan al detalle la zona, y no construyen a menos que tengan claro que hay demanda hoy, mañana y dentro de dos años", Fernando Rodríguez de Acuña Martínez, director general de R.R. de Acuña & Asociados, una empresa de consultoría en Madrid. "Es lo que necesita el sector. Nada que ver con los típicos promotores españoles que construyeron lo que sea, donde sea y sin tener en cuenta la demanda", indica.

Värde, una firma de capital privado con 12.000 millones de dólares bajo gestión, acostumbra a hacerse con el control de empresas con problemas financieros mediante la compra de su deuda para luego venderlas o reflotarlas. Es lo que hizo con San José Desarrollos Inmobiliarios, ahora conocida como Dos Puntos.

En 2011 utilizó la misma estrategia cuando compró Crest Nicholson Holdings, compañía que consiguió reflotar en menos de dos años. La intención de Värde ahora es sacar a bolsa Dos Puntos, meses después de que convirtiera las cenizas de San José en un gran Fenix.

España, apuesta de muchos

"El hecho de que no somos los únicos que hemos visto la oportunidad que representa España para el sector de la construcción nos hace sentir cómodos con nuestra apuesta", entiende Velayos, "Värde, que hizo un trabajo increíble reviviendo Crest Nicholson en Reino Unido, también está aquí trabajando con un constructor local para construir".

Durante la locura por el ladrillo se construyeron en España más de medio millón de viviendas al año, algo que se produjo desde 1997 a 2006, según un informe de Cajamar. Haga cuentas. El frenesí dio lugar a un superávit de algo más de 1,4 millones de viviendas vacías. El 60% de las cuales nunca encontrará comprador debido a su ubicación, según estima Rodríguez de Acuña Martínez.

"Esas casas están en medio de la nada, sin hospitales ni escuelas o infraestructura de transporte", enfatiza José Luis Ruiz Bartolomé, coautor del libro 'Vuelve, ladrillo, vuelve' en 2015. "La demanda ha vuelto a las grandes ciudades, donde el stock se ha agotado. Y es ahí donde Neinor se está centrando. Realmente han hecho sus deberes", asiente.

Desde el inicio de la crisis económica en 2008, cerca del 48% de las 58.900 constructoras que había en España han desaparecido. La más sonada, la liquidación de la cotizada Martinsa Fadesa. Los bancos españoles también sufrieron, y se vieron obligados a provisionar algo más de 270 millones de euros entre 2008 y 2013 para protegerse de su exposición al ladrillo.

Todo esto ha dejado a muy pocos constructores en posición de tomar ventaja de la recuperación económica del país. Las ventas de viviendas, así como el precio de las mismas llevan meses al alza, recuperando el terreno perdido en los años de recesión.

"El mercado de la vivienda está volviendo a la normalidad en algunas áreas", sonríe Fernando Encinar, uno de los fundadores de Idealista.com. "Si bien es cierto que existe un gran stock de nueva vivienda sin vender, no es menos cierto que en lugares como Madrid y Barcelona ese stock no existe", concluye.