Mie 09 de Nov del 2016
Algunas comunidades de vecinos venden estos espacios para colocar viviendas prefabricadas a cambio de una compensación económica y la realización de obras de mejora en las fincas
Una grúa de gran tonelaje eleva el ático prefabricado hasta el tejado del edificio. El montaje se suele realizar un domingo y en las semanas siguientes se rematan los acabados. Es casi el final de una historia en la que propietarios de edificios antiguos venden sus tejados para colocar viviendas industrializadas a cambio de una compensación económica y de poner al día su finca. Esto que también hace algún que otro arquitecto, como Philippe Simon sobre los tejados de París, está ganando protagonismo en España, especialmente en Barcelona.
"En España existen más de 4.089 fincas que disponen de edificabilidad vacante, es decir, edificios existentes que podrían ser susceptibles de acoger áticos nuevos. La mayoría se encuentra en Barcelona, pero nuestro inventario también recoge edificios en Madrid y Pamplona, y, en menor cantidad, en Bilbao, San Sebastián, Logroño y Zaragoza. Estamos hablando de más de un millón de metros cuadrados disponibles", explican en la empresa La Casa por el Tejado, que se encarga de la gestión integral de la operación, desde la detección del derecho de vuelo, la construcción y la venta de los áticos.
Detrás de este planteamiento de hacer ciudad dentro de la ciudad está la falta de espacio de la que adolecen los centros urbanos tras la vorágine del auge inmobiliario. "Existe una enorme abundancia de tejados infrautilizados en emplazamientos privilegiados. En muchos casos pertenecen a inmuebles antiguos que no alcanzan la misma altura de los edificios colindantes y que generan vacíos antiestéticos entre medianeras. Nuestra propuesta es dar una nueva vida a estos edificios rehabilitándolos", explica Joan Artés, arquitecto y fundador de La Casa por el Tejado. Crecer a lo alto implica también aprovechar las infraestructuras y los servicios existentes, en lugar de crear nuevos barrios en la periferia.
Antes de la operación, la empresa negocia con los propietarios la compra del derecho de vuelo, esto es, el derecho real a edificar sobre un inmueble ya existente emplazado en el centro de una ciudad. El número de plantas añadidas dependerá de la edificabilidad. Se da por supuesto que la escritura del edificio y el planeamiento urbanístico permiten a esa finca crecer a lo alto. Para poder adquirir la titularidad de la terraza, que en la mayoría de los casos no tiene ningún uso, es preciso el acuerdo unánime de todos los vecinos que, a cambio, reciben un pago y la reforma de su finca sin hacer ningún desembolso.
El dinero que reciben los propietarios depende de la localización y de lo costoso que sean los trabajos de rehabilitación. "De media, se les da en torno al 30% del coste total del proyecto, es decir, unos 500.000 euros a repartir entre las obras y la compensación económica", explica Marcos Roig, director financiero de La Casa por el Tejado. Cuanto más costosa sea la reforma, menos dinero se ofrece a la comunidad de vecinos. "La operación permite realizar aquellas inversiones que por lo habitual resulta complicado consensuar en las comunidades por falta de recursos o de acuerdo: instalación de ascensor, eliminación de barreras arquitectónicas, subsanación de patologías, o puesta al día de fachada, vestíbulo, escaleras y patio", cuenta Artés. Según el Consejo de Colegios de Administradores de Fincas de España, "dadas las crecientes necesidades y exigencias que tienen los edificios en materia de rehabilitación y accesibilidad, es una solución que puede favorecer el desarrollo de estas obras, teniendo presente que las ayudas públicas son cada vez menores".
Al final, la finca y sus viviendas se revalorizan entre un 7% y un 10%, según la experiencia de la empresa. Y las cuotas comunitarias bajan porque hay más vecinos para pagar y porque se reduce el consumo energético con algunas de las obras (por ejemplo, el cambio de luminarias).
No sin la incredulidad inicial de los vecinos, esta empresa ha realizado ya 26 viviendas nuevas en ocho fincas desde el año 2004 —12 de ellas áticos—, que suman un total de 2.200 metros cuadrados y que se ubican en Barcelona. La mayoría de los inmuebles tienen en común que fueron construidos antes de 1940, con zonas comunes deterioradas. Era el caso de la finca neoclásica de la calle de Letamendi, 29, en pleno corazón barcelonés del Eixample. El proyecto contemplaba la mejora del edificio conservando las características arquitectónicas originales y un nuevo ascensor, más la integración de dos plantas — una de ellas industrializada y la otra de obra—. Los áticos resultantes ya se han vendido. Las mismas obras han tenido lugar en el edificio de la calle de Aragón, 359, también en Barcelona, donde se han sacado dos plantas más. En otros casos, se destinan al alquiler: los áticos de entre 71 y 89 metros en Passeig Sant Joan, 59, se arriendan a un precio de 1.200 euros al mes. Esta compañía trabaja en otros cuatro edificios y tramita 17 licencias en Barcelona, Madrid y Pamplona, cuyos trabajos se realizarán en 2017 y 2018.
La construcción industrializada y modular facilita el reto. Los áticos se fabrican a medida en Mothership, el centro de ensamblaje del grupo empresarial del que forma parte la compañía. En la nave se construyen los módulos ligeros y se instalan in situ todos los elementos. Las viviendas llegan en camiones a la obra ya equipadas (cocina, puertas, suelos, iluminación, sanitarios). Después, las viviendas, con estructura de acero y una superficie que va de 70 a 150 metros cuadrados, se ponen a la venta. El precio medio de las viviendas que saldrán en los próximos meses estará entre 5.200 y 5.500 euros el metro cuadrado. Por ejemplo, un ático de 106 metros en la calle de Enric Granados, en Barcelona, a pocas manzanas del paseo de Gràcia, con tres habitaciones, se vende por 740.000 euros.
Algo muy similar, pero con madera, hace Modular Projects, una empresa alicantina que desde 2010 ha colocado en lo alto de los tejados de varias ciudades españolas 20 viviendas prefabricadas. En 2012 se embarcó en la aventura de hacer cuatro áticos prefabricados de madera sobre la cubierta de un edificio con más de 100 años de vida en pleno centro de Alicante. El proyecto consistió en levantar dos plantas con estructura de madera. "En estos momentos estamos ejecutando cuatro obras en Mallorca, Elche, Londres y Alicante", dicen.
