Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el número de personas que vive en régimen de alquiler se ha multiplicado por tres hasta llegar al 21,2%. Aunque esta marca continúa lejos de países como Alemania (52,5%) o Dinamarca (63,3%), supone un crecimiento importante que pone en entredicho la supremacía tradicional de la compra frente al alquiler de vivienda habitual.

El economista Gonzalo Bernardos, director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, sostiene que "ahora comprar es una decisión mucho mejor que alquilar" debido fundamentalmente a los tipos de interés bajos y a las expectativas de revalorización.

Para calcular qué opción es más barata para nuestro proyecto de vida se deben considerar al menos cuatro factores importantes: los tipos de interés (sobre todo si necesitamos pedir una hipoteca), el precio del alquiler, el plazo de tiempo en el que tengamos el horizonte y las alternativas de inversión.

Partiendo de un ahorro de 45.000 euros disponibles, pensemos en una vivienda de segunda mano cuyo precio de venta sea 150.000 euros. El banco sólo financia hasta el 80% del valor de tasación, así que el importe máximo que el comprador puede pedir prestado es de 120.000 euros. Esto supone que, en el momento de la adquisición, debe pagar de sus ahorros los 45.000 euros que tiene: 30.000 se convierten en ladrillo (no los pierde, sólo se transforman) y los otros 15.000 se gastan en impuestos, notaría, etc.

Si llevamos la mirada a cinco años después, la situación cambia de forma extraordinaria. Al comprar la vivienda, el comprador formalizó una hipoteca de 120.000 euros que devolverá en, digamos, 20 años con un interés fijo del 2,5%. En cuotas de 636 euros mensuales, al final del quinto año el comprador ha devuelto unos 24.600 euros del importe pedido, pero también ha gastado 13.500 euros en intereses.Esa misma vivienda en el mercado de alquiler tendría un precio de unos 670 euros al mes. En el momento de firmar el contrato, el inquilino paga únicamente los 670 euros de la fianza (que en teoría se recuperan en el futuro) y los 670 euros del mes corriente (que sí se pierden). En total, desembolsa 1.340 euros y conserva 43.660. Al final del primer día, las cuentas favorecen claramente al alquiler.

La cuota puede bajar si se extiende el periodo de amortización, aunque a costa de pagar más intereses por una vida más larga del préstamo. Esta opción permite evitar situaciones de angustia económica en el día a día. Bernardos recomienda unos límites «conservadores»: para ingresos de 2.000 euros mensuales, la cuota hipotecaria no debe superar el 30%; para ingresos de 6.000, podemos llegar al 50%.

Nuestro banco acreedor también exige suscribir un seguro de vida y otro de hogar antes de conceder el préstamo. A la condición de propietario se le añade la obligación de pagar la comunidad de vecinos y el IBI al Ayuntamiento. Estos gastos agregan, para este caso, unos 160 euros más cada mes aparte del monto de la letra.

Pasados los cinco años, el comprador pierde 37.800 euros entre impuestos, intereses y gastos asociados a la propiedad, pero conserva 54.600 eurostransformados en un activo (el piso) que puede disfrutar o vender cuando quiera.

En el otro lado, el inquilino que cinco años atrás firmó el contrato de alquiler ha pagado durante todo este tiempo 40.870 euros a su casero (suponiendo que no le haya subido la renta nunca), de los que sólo puede recuperar los 670 que entregó en concepto de fianza.

Tras cinco años los gastos del alquilado suman 2.400 euros más que los del propietario y, en consecuencia, su patrimonio es inferior al de éste en la misma medida. Esta brecha se ensancha con el tiempo: a los 10 años, el propietario ya tendrá un patrimonio de 82.500 euros y el inquilino sólo conservará 59.700 euros habiendo realizado el mismo sacrificio que él. Esto sucede porque el propietario cada mes debe menos dinero, así que paga menos intereses. Como las cuotas se mantienen estáticas, el capital amortizado cada mes crece un poco más rápido que el anterior. Con un esfuerzo económico similar al del comprador, el patrimonio del arrendatario tiende a consumirse a un ritmo lento pero constante.

Pero no todo son inconvenientes para el inquilino. Una de las grandes ventajas de vivir de alquiler es que el ahorro siempre está disponible para disfrutarlo o gastarlo, todo o en parte. Esta liquidez permite invertir en depósitos, fondos de inversión, Bolsa, o en su propia empresa. La rentabilidad obtenida por estas vías determina en qué grado le merece la pena el régimen de propiedad. Estas inversiones están sometidas a un cierto grado de riesgo, habida cuenta de que los depósitos garantizados se remuneran en la actualidad por debajo del 1% TAE.

Adicionalmente, la vivienda usada también tiende a revalorizarse (el último dato apunta un ritmo del 3,2% interanual), lo cual bascula aún más la balanza a favor del propietario... pero sabemos que los precios también pueden caer. El profesor Bernardos señala que «en economía todo depende de supuestos. El año en que la compra empieza a ser mejor que el alquiler también depende de la revalorización. Si la vivienda se revaloriza notablemente, al poco tiempo ya será mejor comprar que alquilar».

Una subida de los tipos de interés perjudicaría el bolsillo de los hipotecados a tipo variable y mejoraría la remuneración de los ahorros de los arrendatarios. El papel de la inflación en España hoy no adquiere gran relieve, pero en otras economías puede ser determinante.

Desde 2012 se han ido eliminando todas las deducciones fiscales estatales tantopara compra como para alquiler. Sin embargo, casi todas las Comunidades Autónomas (salvo Murcia, Baleares y La Rioja) sí ofrecen alguna ventaja al alquilado si cumple requisitos de edad y renta. Esto podría mejorar a corto plazo la conveniencia del alquiler.

En resumen, partiendo de un capital determinado, en general hoy resulta más provechoso comprar vivienda que vivir de alquiler a largo plazo. La habilidad personal en rentabilizar inversiones alternativas al sector inmobiliario y la evolución de variables macroeconómicas y fiscales le pueden dar la vuelta a esta situación o reafirmarla aún más.