La compra de vivienda tiene varios efectos fiscales y es gravada por distintos impuestos, que están al alza. Es el caso de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados en varias comunidades.Esta foto puede ser alterada por la reforma de la financiación autonómica y local que ha emprendido el Gobierno, a lo que hay que añadir la modificación que ha anunciado Hacienda en la plusvalía municipal, impuesto que ha sido anulado cuando haya pérdidas por una reciente sentencia del Tribunal Constitucional y que va a generar una cascada de devoluciones.

El comprador de vivienda nueva debe soportar un IVA del 10% en la mayoría de casos, incluidos los garajes y anexos que se transmitan conjuntamente, para un máximo de dos plazas de garaje, y del 4% para viviendas con algún régimen de protección.

Si la vivienda es de segunda mano, el comprador está obligado a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma en una horquilla de entre el 6% y el 11% sobre el precio de venta reflejado en la escritura pública de compraventa, salvo que el valor comprobado por Hacienda sea mayor: en este caso, el porcentaje se aplicará sobre el valor comprobado por el Fisco. En 2017, ha subido este tributo Castilla-La Mancha del 8% al 9%.

Si la compra está sujeta a IVA, el comprador también debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta, dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate. El AJD, en su modalidad documentos notariales, grava las escrituras, actas y testimonios notariales a través de una cuota fija y otra variable. Todas las operaciones sujetas a IVA que se formalicen en documento notarial quedan sujetas a este impuesto por la cuota fija y por la variable. Este tributo es incompatible con el ITP, por lo que las operaciones sujetas a ITP que se formalicen en documento notarial sólo quedarán sujetas a AJD en su cuota fija. Han subido el impuesto en 2017 Castilla-La Mancha y Extremadura.

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía municipal grava el aumento de valor de los terrenos urbanos experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda o de la finca urbana hasta un máximo de veinte. La base imponible la fijan los ayuntamientos como un incremento de valor anual que ronda el 3,% que se multiplica por el número de años. El tipo no puede ser superior al 30%. Lo paga el vendedor, aunque las partes pueden acordar que lo haga el comprador, o bien repartírselo.

A su vez, la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda se debe declarar en la Campaña de IRPF del ejercicio y se integra en la base imponible del ahorro. Se determina por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición y se le aplican unos coeficientes que fija Hacienda. Si se cobra a plazos, se puede diferir e imputar la ganancia a plazos.

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que grava la titularidad de la vivienda al que debe estar al corriente el vendedor. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y su devengo se produce el día 1 de enero, lo que significa que estará obligado a pagarlo quien fuera propietario del inmueble en esa fecha. Si no se pacta en contrario, el vendedor puede repercutir al comprador la parte correspondiente.

Para 2017, 2.452 ayuntamientos han solicitado a Hacienda que les permitiera realizar un ajuste de los valores catastrales. Si esta revisión supone una subida o una bajada con incidencia en elIBI, depende del año en el que el municipio revisó el catastro, lo que arroja un saldo de cerca de 1.900 municipios en los que sube y de unos 550 en los que baja.

A esto se suma el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.Sucesiones se paga donde reside el causante; Donaciones, donde vive el que recibe la donación. En 2017, han subido Sucesiones y Donaciones Castilla-La Mancha y Extremadura. Estos impuestos pueden verse afectados por la reforma de la financiación autonómica en curso, en la que se pretende realizar una armonización de tipos entre comunidades que puede tener un sesgo al alza o a la baja. Todo depende de si triunfan las tesis de Andalucía y otras autonomías delPSOE, partidarias de imponer una tributación mínima elevada, o las de Madrid, que aboga por la libre competencia fiscal y por mantener tipos bajos.

La segunda vivienda no explotada ha duplicado en una buena parte de casos su tributación en 2015, golpe fiscal que irá afectando al resto de inmuebles en los ejercicios sucesivos según ha establecido la reforma fiscal. Esta medida ha restringido el coeficiente del 1% que se debe aplicar a los inmuebles cuyos valores catastrales no hayan sido revisados en el ejercicio presente o en los diez anteriores. Se trata de las rentas imputadas de los bienes inmuebles, aquellas cantidades que se deben atribuir los contribuyentes cuando son titulares de edificaciones -distintas de la vivienda propia- que no estén arrendadas o afectas a una actividad económica (las segundas o terceras viviendas y locales sin explotar). Al resto se le imputará un 2%.

A partir de 2015, sólo se aplica el coeficiente 1,1% a los inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados en el ejercicio presente o en los diez anteriores. Si hasta entonces procedía aplicarlo a los revisados entre 1994 y 2004, en la campaña de 2015, fue el 2%.

En la campaña de la Renta de 2016 (a presentar esta primavera), se aplicará ese porcentaje a los inmuebles cuyos valores hubieran sido revisados en 2005. Este concepto no tiene retención, con lo que se aplica el tipo marginal máximo.

Qué pagar de una plusvalía municipal cuestionada

Hacienda modificará el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, después de que el pasado 17 de febrero el Tribunal Constitucional (TC) anulara el tributo en los casos en que haya pérdidas. Este tributo en teoría grava la revalorización de los inmuebles cuando son vendidos pero, en la práctica, es abonado siempre, aunque hayan perdido valor. Aunque esta primera sentencia afecta a Guipúzcoa, como el caso es el mismo que en las comunidades de régimen común y se esperan más fallos delTC para estas últimas, Hacienda ha recogido el guante y ha anunciado que hará cambios.

A la espera de que el Gobierno mueva ficha y aclare la situación, los contribuyentes que hayan vendido con pérdidas en los últimos cuatro años y quieren reclamar deben presentar un escrito de solicitud de rectificación ante el ayuntamiento que recaudó el impuesto, con los documentos que acrediten el pago y la cuantía efectuada. Entonces debe emprenderse la reclamación por la vía administrativa en los consistorios. La Administración deberá responder para interponer un recurso de reposición y, si se permite, se presentará una reclamación económico administrativa que resolverá el Tribunal Económico Administrativo Municipal.

Si el ayuntamiento la rechaza o el procedimiento no se resuelve a través de la vía municipal, debe iniciarse el procedimiento judicial a través de la interposición de un recurso contencioso-administrativo.

Según la tasadora Tinsa, el número de viviendas sobre las que se podría reclamar la devolución del pago de la plusvalía por haberse transmitido por un valor inferior al de adquisición estaría en torno a 550.000. Hace esta valoración a partir de sus estadísticas de evolución del precio de la vivienda (índice IMIE) y de datos del Ministerio de Fomento y del Colegio de Registradores de la Propiedad. Se incluyen operaciones de compraventa como donaciones, permutas y herencias.

La estimación tiene en cuenta el número de transmisiones de viviendas realizadas en España entre 2013 y 2016 y el periodo medio que los inmuebles han estado en manos de sus propietarios. Del cruce de esta información con la evolución del valor medio en cada provincias, Tinsa obtiene el número aproximado de viviendas que se han transmitido desde 2013 con un valor de mercado inferior al del momento de la compra.

En el caso de ventas con pérdidas que se produzcan ahora, en este periodo de incertidumbre, se recomienda pagar el impuesto y, a continuación, reclamar.