Mar 22 de Mar del 2016
Si analizamos el mercado de la vivienda podemos decir que, de forma metafórica, atravesamos un período más benigno, como la primavera que acaba de comenzar. Son numerosos los datos que soportan un ciclo de recuperación que, más allá de las numerosas estadísticas, evidencian una tendencia positiva.
Sin embargo, todos estos análisis son considerablemente estáticos y permiten prever el futuro únicamente a corto plazo. Determinadas voces del sector estudian ya cómo la demografía condicionará la vivienda en el futuro.
Quiero introducir el concepto de invierno demográfico, del que muchos no quieren hablar y que los políticos no están afrontando convenientemente.
Se trata de un término acuñado por los demógrafos para referirse al envejecimiento de la población. Nos hallamos inmersos en este invierno que se recrudece conforme pasa el tiempo. Atrás quedan los años del baby boom español que se produjo entre 1958 y 1977, con un pico alcanzado el año 1964 cuando se registró una tasa de natalidad de 22 nacimientos por cada mil habitantes y un índice de fecundidad de 3,01 (número medio de hijos por mujer).Caminamos en la actualidad por valores bien distintos que se cifran respectivamente en 9,2 nacimientos y 1,32 hijos por mujer en 2014.
Para entender dónde estamos, si pretendemos asegurar el reemplazo de la población necesitamos un índice de fecundidad de 2,1, que hace 35 años que no registramos. Debemos añadir que en el año pasado por primera vez las defunciones superaron a los nacimientos, lo que hace que el crecimiento vegetativo de la población sea negativo. Entramos en una senda de pérdida de habitantes que, según estima el Instituto Nacional de Estadística, será de un millón en 15 años y 5,6 en las próximas cinco décadas (contemplando movimientos migratorios).
Proyección de pirámides de población de España. Instituto Nacional de Estadística.
Éste fenómeno en el que nos hallamos inmersos ya era apuntado de manera genérica por el Primer Ministro francés Michel Rocard en 1989, en el cierre de la Conferencia conocida como de las familias: "La mayor parte de los estados de Europa occidental llevan camino de suicidarse, de suicidarse por la demografía". Luego, era y es un hecho conocido del que realmente no se habla ni se hacen políticas adecuadas. El propio Tony Blair confesaba que en las cumbres de estadistas el envejecimiento de Europa sólo podía ser evocado "entre susurros".
A nivel económico, las consecuencias de esta grave tendencia son múltiples. Hay que destacar, en mi opinión, la tasa que relaciona la población dependiente y la productiva, conocida por sus siglas en inglés como OADR (Old Age Dependency Ratio). Según Naciones Unidas en la actualidad en España la OADR se sitúa en un 26 % (un jubilado por cada cuatro activos) y en el año 2050 llegará al 68 % (dos jubilados frente a 3 trabajadores). Seguramente, lo primero en lo que piense usted es cómo se van a pagar las pensiones.
Los pilares en los que se apoya el mercado de la vivienda son la evolución económica y la demografía. En el anterior ciclo inmobiliario, el primer factor acompañaba y el demográfico también, éste último por partida doble. Por un lado, la población inmigrante que vino al ritmo del crecimiento económico demandó vivienda, tanto en alquiler como en compra. Además de obra nueva, compraron pisos de segunda mano a españoles que se mudaron a otras mejores (lo que se conoce como compra de reposición).Por otro lado los últimos baby boomers, el resultado de ese incremento de natalidad citado, se encontraban en edad de comprar y lo hicieron mayoritariamente gracias al crédito y a la confianza en la evolución del país.
Ahora nos encontramos como demandantes de vivienda en primer lugara los jóvenes, cada vez en menor número, que padecen precariedad laboral teniendo que emigrar al extranjero en no pocas ocasiones. Eligen de manera creciente el alquiler en un cambio de tendencia y no únicamente como respuesta a una capacidad económica limitada. Otros protagonistas son los extranjeros que seguirán optando por una vivienda en la costa para su jubilación (en este caso será favorable los baby booms de los países de los compradores, que se produjeron después de la II Guerra Mundial principalmente). Los altos índices de rupturas matrimoniales seguirán provocando demanda de vivienda y los movimientos migratorios interiores futuros sí harán conveniente promover en las principales ciudades y favorecerá que la población viva menos alejada de los centros urbanos.
Las previsiones son que la puesta en el mercado de vivienda de segunda mano, resultado de las defunciones, reduzca el número de promociones nuevas. Cobrará por lo tanto especial protagonismo la rehabilitación.
Aunque vivimos esa mencionada primavera en el mercado de la vivienda, el invierno demográfico aguarda. Siendo conscientes de ello, debemos detectar dónde se producirá la demanda para poder satisfacerla. Es importante que nos exijamos a nosotros mismos una reflexión sobre el envejecimiento de nuestra población y que demandemos las políticas oportunas propiciando un cambio de tendencia. Luchar por la igualdad plena entre hombres y mujeres en el ámbito laboral, donde no se perjudique la maternidad se hace especialmente necesario. Hay que reevaluar la sociedad de consumo (que siendo redundante se autoconsume) y del bienestar (menguante). Respetando la libertad y situación de cada uno, el futuro pasa por ser generosos y apoyar el crecimiento de la sociedad que se plasma en los nacimientos, fuente de riqueza en todas las dimensiones.
